중개대상물의 범위에 대한 국토교통부 질문과 답변

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 중개대상물의 범위에 대한 국토교통부 질문과 답변을 통해 부동산 중개업법의 중개행위는 어디까지 해당하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

중개대상물의 범위

중개대상물의 범위 국토부 답변 썸네일
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 공인중개사법 제3조에는 공인중개사업이 규율하는 중개대상물은 아래와 같습니다. 

  • 토지
  • 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물
  • 기타 대통령령으로 정하는 재산권 및 물권
    • 입목에 관한 법률에 따른 입목
    • 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단

 

중개대상물의 범위에 대한 질문과 답변


 중개대상물의 범위에 대한 국토교통부의 질문과 답변을 살펴보도록 하겠습니다.

 

아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권

 

질문 내용

 주택재건축사업의 조합원이 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우에 중개대상물로 볼 수 있습니까?

 

답변 내용

 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택 재건축사업에 대하여 도시정비법 제48 조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 “장래에 건축될 건축물”에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 특정되어 있지 않으므로

 특정아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동ㆍ호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양 예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대법원 1991. 4. 23. 선고 90도 1287 판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

 따라서, 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택 재건축사업에 대하여 도 시정 비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

 

콘도회원권

 

질문 내용

 콘도회원권을 중개대상물로 볼 수 있을까요?

 

답변 내용

 콘도회원권은 중개대상물에 해당되지 않는다고 사료되나, 분양형태(특정 호 실이 정해지지 않고 기간, 횟수에 따라 이용할 수 있는 권리인지, 특정 호실의 토지 및 건물 지분 취득인지)에 따라 달라질 것으로, 회원권의 운영방식을 살펴봐야 할 것입니다.

 

권리금

 

질문 내용

 상가의 매매나 상가임대차 거래 시 부수되는 권리금도 중개대상물로 볼 수 있을까요?

 

답변 내용

 일반적으로 상가의 매매나 상가의 임대차 거래 시 부수되는 권리금은 관행적으로 거래가 이루어지는 것으로 법 제3조에 규정된 중개대상물에 포함되지 않습니다.

 

동ㆍ호수 추첨이 끝난 입주권

 

질문 내용

 동ㆍ호수 추첨이 끝난 입주권으로, 아직 공급계약을 체결하기 전입니다. 중개 대상물로 볼 수 있을까요?

 

답변 내용

 동ㆍ호수 추첨이 끝나면 기본적으로 특정 아파트에 입주할 수 있는 지위로 볼 수 있으므로, 공급계약 체결전이라도 주택으로 봐야 합니다.

 

중개가 가능한 입주권 중개보수

 

질문 내용

 중개가 가능한 입주권의 중개보수는 어떻게 계산하나요?

 

답변 내용

 중개가 가능한 입주권을 중개한 경우의 중개보수의 계산은, ‘당해 토지 등의 감정평 가금액과 거래 당시까지 매도인이 불입한 금액(융자금 포함)과 프리미엄을 합한 금액’을 거래금액으로 하여 시・도에서 정한 ‘주택 중개보수’ 조례에 따라 거래금액의 해당 구간의 상한 요율 이내에서 개업 공인중개사와 거래당사자간 협의를 통해 중개보수를 산정하여야 함.

 또한, 이주비는 재개발 또는 재건축 시행사(조합과 시행대행 법 인 등)가 재개발(재건축) 대상지역의 토지상의 가옥 소유주의 안정적인 이주를 위해 서 대여해 주는 일종의 대여금을 말하므로 「공인중개사법」 상의 “중개대상물”이라고 볼 수 없기 때문에 이주비의 승계여부와 관계없이 중개보수 계산에는 포함되지 않음【국토교통부 2020.12.02.】

 

증서의 중개대상물 해당 여부

 

질문 내용

 「공인중개사법」 제33조 제5호에서는 <관계 법령에서 양도・알선 등이 금지된 부동산의 분양・임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매・교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하 는 행위>를 금지행위로 규정하고 있는데, 여기서 구체적으로 “관계 법령에서 양도・알 선 등이 금지된 부동산의 분양・임대 등과 관련 있는 증서 등”은 어떤 것을 말하는지?

 

답변 내용

 「주택법」 등 관계법령에서 매매・교환 등을 원칙적으로 제한하고 있는 중개대상물을 「공인중개사법」에서는 이의 매매 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 금하고 있음. 또한 부동산의 분양・임대 등과 관련 있는 증서는 입주자저축증서, 철 거민 입주권 증명서, 재개발 입주권 등 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 말하며, 구체적으로 매매・교환 등이 제한되는지 여부는 해당 법령에 따라 판단하여야 할 것임【국토교통부 2017.05.30.】.

 

재개발 입주권 중개대상물 여부

 

질문 내용

재개발 입주권이 중개대상물에 해당되는지 여부?

 

답변 내용

 아파트에 대한 추첨 기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양 예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵고, 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리는 중개대상물인 건물로 보는 대법원 판례(1991.04.23. 선고 90도 1287 판결),

 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대 한 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 “건물”의 중개에 해당한다고 대법원 판례(1990.02.13. 선고 89도 1885 판결)

 「도시 및 주거 환경정비법」 제48 조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(입 주권)는 부동산 거래신고대상이 되는 것에 비추어 중개대상물에도 포함된다고 볼 수 있음【국토교통부 2009.05.18.】

 

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 이것으로 중개대상물의 범위에 대한 국토교통부 질문과 답변을 통해 부동산중개업법의 중개행위는 어디까지 해당하는지 알아보았습니다. 끝까지 읽어 주셔서 감사드립니다.