중개대상물 확인 설명서 필수 확인 사항 임대계약서 작성 시

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중개대상물 확인 설명서 필수 확인 사항 임대 계약서 작성 시 중요하게 보셔야 할 내용에 대한 글입니다.

부동산 매매나 임대 계약을 하게 되면 부동산 중개인이 이 중개대상물 확인 설명서를 교부합니다. 중개대상물 확인 설명서가 무엇인지와 중개대상물 확인 설명서에서 중요하게 확인해야 할 사항은 어떤 것이 있는지 알려드리겠습니다.

공인중개사법 제25조 중개대상물의 확인ㆍ설명에 대한 내용은 아래 버튼을 눌러 확인해 보시기 바랍니다. 타법개정 법률 제17453호, 시행 2020. 6. 9.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 바로 가기


중개대상 확인 설명서 란?

중개대상물-확인-설명서-확인-사항
썸네일

쉽게 말해 집의 상태를 확인해 주는 문서라고 보시면 이해하시기 쉽습니다.  이 중개대상 확인 설명서를 임대차 계약 시 부동산 공인중개사가 임차인에게 반드시 제공하는 서류로 이 중개대상 확인 설명서를 제공하지 않으면 법으로 처벌을 받게 됩니다.

중개대상물 확인 설명서 내용을 통해 이 주택의 권리관계, 내부와 외부 시설 및 상태, 관리 사상 그리고 중개 수수료 및 실비 금액과 산출 내역 등을 확인을 하실 수 있는 중요한 문서입니다. 법으로 처벌된다고 하니 정말 중요한 서류입니다.

중개대상물 확인 설명서에 수리가 필요한 부분을 확인하게 되면 수리를 요청하시고 임대 차 계약서에 수리에 대한 내용을 기재를 하셔야 되는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.


중개대상물 확인 설명서 기재 내용

중개대상물 확인 설명서에는 개업 공인중개사 기본 확인사항과 세부 확인 두 가지로 나뉘어 있으며 필수 개재 내용은 다음과 같습니다.


기본 확인사항

중개대상물 확인 설명서 양식을 참고하여 항목별로 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.



대상물건의 표시

중개대상물 확인 설명서 출력 화면
대상물건의 표시

대상 물건의 표시에서는 의뢰인에게 근거자료를 포함한 내용인 등기부등본, 건축물대장 등 자료를 포함한 기본적인 주택의 표시 면적 등을 기재하여야 하며 건축법 위반 건축물, 법정 지상권, 유치권 취득 시효 성립 여부 등의 내용이 여기에 표기되니 잘 살펴 주셔야 합니다.


권리관계

중개대상물 확인 설명서-권리관계
중개대상물 확인 설명서-권리관계

권리관계는 임대 주택의 여부와 계약 갱신청구권, 다 가구 확인 서류 등을 확인합니다.

등기부 기재 사항에 없는 민간 임대 등록 여부가 여기에 모두 표시가 됩니다. 등기부 내용과 비슷한 하지만 민간 임대 등록 여부는 임대 사업자 일 때 등기부에는 없지만 여기에서 표기가 됩니다.


토지이용계획 공법상 이용 제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)

중개대상물 확인 설명서-토지이용계획
중개대상물 확인 설명서-토지이용계획

토지 이용계획 공법 이용 제한과 토지 이용계획을 확인하여야 하고 임대차 계약의 경우 생략 가능합니다.


입지조건

중개대상물 확인 설명서-입지조건 외
중개대상물 확인 설명서-입지조건 외

입지조건의 내용에는 도로 관계와 대중교통, 주차장, 교육 시설, 판매시설에 대한 사항을 확인합니다.


권리에 관한사항

관리에 대한 사항에서는 아파트의 경우 경비원의 유무, 아파트의 경우 관리 방법에 대한 사항을 확인합니다.


비선호시설

비선호 시설에 대한 사항도 확인이 가능하며 거래 예정금액 등도 공인중개사에서 작성해 주니까 확인하셔야 합니다.


취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 매매 시 확인해야 할 사항입니다. 임대차는 제외


세부 확인사항

벽면 및 도배상태 외

실제 권리관계와 공시가 되지 않은 물건에 대한 내용으로 유치권의 행사 등의 여부를 확인할 수 있습니다.

내부와 외부 시설물의 상태에 관련한 내용으로 수도, 전기, 가스, 소방, 난방방식, 승강기, 배수, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 주택의 상태에 대한 내용을 담고 있으며 중개대상물 확인 설명서와 다름이 없는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

만약 시설물이 표기 내용과 다르게 문제가 있다 든 지 하면 보수 요청을 하시고 임대차 계약 시 그 내용을 포함하셔야 합니다. 구두로는 사실관계를 증명해 주지 않기 때문입니다.

벽면 및 환경 조건도 마찬가지로 기재된 나용과 다른지 내부 시설물처럼 확인해 보셔야 합니다. 표기는 깨끗, 보통, 수리 필요로 표기가 됩니다.

환경의 경우 일조량과 소음 등에 관한 내용을 기재되는데 층간소음에 시달리지 않으시려면 유심히 살펴보시는 게 좋을 것 같습니다.

실비에는 본 계약에서 발생되는 경비 등을 청구할 수 있으나 실제 청구하는 경우는 거의 없다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.


중개대상물 확인 설명서 내용 중 자세히 들여다볼 사항


권리관계

등기부등본에 기재되어 있는 부분과 동일한지 확인


실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

선순위 임대차 보증금과 세대수 확인


중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

  • 중개보수 요율표에 따라 계산된 금액과 같은지 확인
  • 공인중개사와 협의했던 금액과 동일한지 확인


공인중개사의 역활

  • 위와 같이 중개대상물 확인 설명서는 공인중개사가 계약자에게 내용을 정확하게 설명을 해야 합니다.
  • 등기부 등본과 부동산 종합증명서 등 설명의 근거자료를 포함하여야 하며, 설명한 내용을 기재 후 서명 날인해서 거래당사자에게 교부하여야 합니다.
  • 중개대상물 확인 설명서는 3년간 보존을 해야 합니다.


개인 인적 사항 기재 후 서명 날인한다.
서명 날인

위 사항을 모두 확인하셨다면 아래와 같이 서명하고 날인을 하셔야 끝이 납니다.


처별 규정

  1. 공인중개사가 중개대상물에 대해 확인설명서를 교부하지 않았거나, 3년 이상 보관하지 않았거나, 서명 날인하지 않은 경우 6개월 이하의 자격 정지처분을 받게 됩니다.
  2. 공인중개사가 설명을 제대로 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않을 경우 과태료 500만 원 처분을 받게 됩니다.


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이것으로 중개대상물 확인 설명서 필수 확인 사항에 대해서 마치도록 하겠습니다.

부동산 매매나 임대 계약을 하게 되면 부동산 중개인이 이 교부하는 중개대상물 확인 설명서를 잘 확인하셔야 됩니다. 제 글이 도움이 되었다면 공감 한번 눌러 주시면 감사하겠습니다.